Cześć! Branża budowlana i informatyczna to najbardziej niesłowna branża na rynku. W dzisiejszym poście łamię tabu i wyjaśniam, coś co nie jest za bardzo zrozumiałe dla Inwestora / klienta Architekta. Jesteś ciekawy jak sprawa wygląda z drugiej strony? Oglądaj ten odcinek! Wolisz słuchać i oglądać niż czytać? Obejrzyj film: https://youtu.be/CKXdfIuBcNo Dosłownie kilka dni temu usłyszałam od Inwestora w żartach, że Branża budowlana i informatyczna to najbardziej niesłowna branża na rynku. Faktycznie, taka jest obiegowa opinia. Architekt i jego zespoły branżowe są pierwszym ogniwem w długim łańcuchu całej gałęzi gospodarki jaką jest branża budowlana. Postanawiam opowiedzieć, dlaczego sprawy mają się często tak a nie inaczej. Opowiadać będziemy o procesie projektowym. Wykonawcom zostawiam pole do wypowiedzi własnej ;] Projektowanie architektury [grafika] - projekt architektury w skrócie składa się z koncepcji, dokumentacji i spraw urzędowych. Pewnie zdziwi Cię fakt, że projektowanie koncepcji [grafika] - diagram_1 to tylko 4-8% tego, co architekt robi dla Ciebie! 20% to Dokumentacja techniczna w różnych stopniach dokładności. Architekt we własnej osobie wykonuje [grafika] -diagram_2 od ¼ do 1/20 prac. Pozostałe podzleca. Dalsze 70% zabawy to zarządzenie podwykonawcami, procesem i uzgodnienia z rozmaitymi urzędami. Z naszego doświadczenia wynika, że zarządzanie podwykonawcami jest o wiele łatwiejsze niż prowadzenie uzgodnień urzędowych. Sprawy urzędowe są nieraz bardzo skomplikowane, dlatego na potrzeby filmu pominę opisy tych procesów. Strona trzecia, która ma bezpośredni wpływ na inwestycję to nie lada wyzwanie. Możnaby zastanawiać się, czy jeśli to jest 50ta inwestycja z rzędu dla architekta, to nie powinno wszystko być oczywiste. Niestety nie, ponieważ żyjemy w kraju nieustannie zmieniających się przepisów prawa. To powoduje ciągłe zmiany w ilości i rodzaju procedur urzędowych. Samo obserwowanie zmian prawa budowlanego to dla doświadczonego architekta niewiele. Niestety na projekt rzutuje „z zewnątrz” wiele ustaw i rozporządzeń. To dlatego nagle okazuje się, że ktoś wymaga od Ciebie pozwolenia, uzgodnienia, opinii, pieczątki osoby czy urzędu które nie były wcześniej konieczne. Zapytasz pewnie, dlaczego nie wydłużamy na wstępnie współpracy całego procesu dokładając np. 6 miesięcy na w razie W.Odpowiedź jest prosta.Żaden Inwestor nie poszedłby na to. Termin szacować można jedynie przez przeszłe doświadczenie. Architekt nie jest w stanie przewidzieć wszystkich zmian. Sprawa jest najtrudniejsza w projektowaniu indywidualnym. Projektowanie usługowe czy developerskie różni się znacząco. Po pierwsze [grafika] -deweloper, może wjeżdżać jako pasek na dole, w sumie nie wiem czy to fajnie wyjdzie jak macie jakiś inny montażowy pomysł to jesteśmy otwarci na propozycje Inwestor jest w większości przypadków świadomy tego co go czeka, po drugie ma jasno określony cel do którego zmierza. Jego wytyczne są proste, bo przeważnie chodzi o ilość czy wielkość mieszkań w stosunku do parkingów albo wielkość powierzchni sprzedażowej i technologię funkcji całego założenia w przypadku budynków usługowych. Nie da się również ukryć, że duży inwestor, dzięki swojemu gabarytowi jest często obsługiwany w sposób priorytetowy. Nie ma to związku ze znajomościami jak pomyślisz. To zwykły efekt i występuje w każdej dziedzinie życia. Inwestor Indywidualny [grafika] inwestor indywidualny często zapędza się w dużą ilość zmian koncepcji. Nie trzyma go jasny cel z gatunku zysku. Chce po prostu spełnić swoje marzenia. Odsuwany w czasie start budowy jest coraz bardziej zagrożony np. zmianą przepisów prawa, zmianą cennika usług, zmiana prawa miejscowego, zmianami w sąsiedztwie. [ wjeżdżający tekst jeden po drugim zgodnie z tym co jest mówione] zmiana przepisów prawazmiana cennika usługzmiana prawa miejscowegozmiany w sąsiedztwie Każdy architekt prowadzi więcej niż jeden projekt równocześnie. Stwierdzenie to nie dotyczy tylko architekta który przystępuje do pierwszego w życiu projektu. Kiedy założony termin realizacji projektu A odsuwa się w czasie, nachodzi on na terminy projektu B czy C. Do tego wszystkiego dochodzi fakt, że są w kalendarzu okresy, w których Inwestorzy podejmują decyzje chętniej. To powoduje, że projekty mijające się w czasie idą nagle równolegle. Ta sezonowość decyzji nie ma żadnej relacji z sezonowością kalendarza. Nad tym wszystkim jest jeszcze termin uzupełnienia urzędowego, który jest naszym biurowym priorytetem ponad wszystkie inne terminy. Nawet jeśli miałoby to wpłynąć na 90% projektów, architekt nie może zostawić na wolną chwilę 7dnio dniowego wezwania do uzupełnień z urzędu. To za duże ryzyko wykolejenia projektu i raczej nikt go nie podejmuje. Od wielu lat szukamy w firmie sposobu na harmonogram bez kolizji, ale nie wiem czy jest to w ogóle możliwe w sytuacji, kiedy na proces projektowy prócz architekta i Inwestora wielki wpływ mają osoby trzecie w postaci stron czy urzędów. Sprawa ma zawsze co najmniej dwie perspektywy. [grafika]- punkty widzenia Z punktu widzenia Inwestora rozwiązanie jest jedno „wszystko powinno być na czas”. Z punktu widzenia architekta, są rzeczy ważne i ważniejsze w danym momencie. Ich waga wiąże się bezpośrednio z tym, że na niektóre sprawy wpływ macie tylko Ty i architekt a o wielu innych decydują osoby trzecie. Wielokrotnie nie ma sensu postępować dalej z projektem, jeśli nie uzyskało się odpowiednich uzgodnień, ponieważ jest to praca do powtórzenia. Zastanów się, jak wielką pokusę na zmianę miałbyś, jeśli po zrobieniu koncepcji zatrzymałbyś się na rok z powodu uzgodnień? Założę się że ogromną! O takich i innych ryzykach informujemy naszych inwestorów na bieżąco. Jedynym sposobem na to, aby Inwestor rozumiał cały skomplikowany proces jest zaufanie i bieżąca komunikacja. Na koniec, chce abyś wiedział, że prawdopodobieństwo że jesteś w rękach naciągacza jest niewielkie. Architekt, ten który rysuje Twój dom, chce dla Ciebie dobrze. Zależy mu na tym żeby szczęśliwie skończyć i w Twoim imieniu walczy z wieloma przeciwnościami o których nawet nie wiesz. Jeśli nawet nie informujemy o tych wszystkich zakamarkach Inwestora na pierwszym spotkaniu to tylko dlatego, aby skupił się na najistotniejszej sprawie, czyli spełnieniu swoich marzeń inwestycyjnych. To i tak nie lada wyzwanie pogodzić sprzeczne wytyczne projektowe, a to dopiero 4-8% całej zabawy! Daj znać jakie są Twoje doświadczenia i co wg Ciebie zaważyło na jakości współpracy z architektem! Łapka w górę dodaje nam mocy do dalszej pracy a subskrypcja sprawi, że następny materiał od nas zauważysz bez problemu!Do zobaczenia w następnym odcinku!
