Jak optymalnie projektować Bloki? Analizy chłonności, potencjału, zagrożeń inwestycji.

Projekt Bloku? Jakie są warunki brzegowe dla prostej inwestycji deweloperskiej?

• Co zrobić aby optymalnie wykorzystać działkę którą przeznaczyłeś pod inwestycję.

• Czym jest analiza chłonności analiza Nasłonecznienia przesłaniania?

• Jak konieczność przeprowadzenia drogi pożarowej wpływa na możliwość kształtowania zabudowy I zagospodarowania terenu.
• Dlaczego ilość parkingów i ich rodzaj to podstawowy czynnik ograniczający ilość mieszkań.
  O tym wszystkim dowiesz się w dzisiejszym wpisie.

Ten odcinek ma swojego bliźniaka filmowego na naszym kanale YT. Jeśli nie chcesz czytać, posłuchaj!

Ukształtowanie terenu przy projektowanym bloku

Jak domyślasz się najłatwiejsza jest działka idealnie płaska. Jednak nie zawsze taką dysponujemy.
Naturalnie droższą do budowy działkę usytuowaną na stoku możesz jednak obrócić również w
korzyść. Naturalnym jest lokalizowanie dużego parkingu pod budynkiem wielorodzinnym i w przypadku działki płaskiej są to ogromne prace związane z wykopem.

W przypadku działki pochyłej jeżeli jest możliwość doprowadzenia drogi dojazdowej od najniższej części działki wjeżdżasz na parking bezpośrednio. Taka sytuacja wyklucza konieczność wybudowania rampy pod wygodnym dla mieszkańców kontem.
Dopuszczona w przepisach rampa o normatywnym kącie nachylenia jest często niewygodna. Do tego
rampa umieszczona pod gołym niebem bywa często śliska. Stroma rampa bez zadaszenia wymaga
stosowania systemów anty oblodzeniowych.

Ile mieszkań projektuje się w bloku?

Ilość mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wyznaczają parkingi. Obojętnie czy
dysponujesz warunkami zabudowy czy planem miejscowym zawsze będziesz miał tam określony
współczynnik miejsc postojowych.
To, ile mieszkań lub lokali usługowych jesteś w stanie zrealizować jest uzależnione od tego ile miejsc
parkingowych jesteś w stanie realnie wykonać na terenie działki lub w parkingu podziemnym.

Współczynnik miejsc postojowych dla bloku

Najczęściej ten współczynnik to 1.2 lub 1,5 ale zdarzają się takie inwestycje na których jest on
wyznaczony jako 0,5 lub dopuszczone jest zbilansowanie na ogólnodostępnych parkingach
położonych na działkach sąsiednich.
Jest to sytuacja spotykana niezwykle rzadko a jeśli tak to w centrach dużych miast.
Wiadomym jest że rentowność inwestycji wyznacza współczynnik pum czyli powierzchni użytkowo
mieszkalnej którą można zrealizować na terenie działki natomiast on skorelowany ze współczynnikiem miejsc parkingowych i ilością realnie możliwych do wydzielenia tam miejsc parkingowych na działce może powodować stworzenie zbyt dużej wielkości mieszkania które potem
okażą się całkowicie nie sprzedajne.
Ujmując prościej. Jeśli wydaje Ci się że ilość PUMu na ogromnych mieszkaniach i niewielka ilość
miejsc postojowych to dobre rozwiązanie to jesteś w błędzie. Jednym słowem rozwiązanie złotego
środka to odpowiednia i wyważona ilość miejsc postojowych w stosunku do wielkości pojedynczych
mieszkań.

Projektowany Blok na działce – jak go poprawnie ułożyć

Wydawać by się mogło że usytuowanie Nowych bloków na dużej działce inwestycyjnej jest
uzależnione od odległości od granicy działki. Przepisy Prawa w szczególności warunki techniczne
określają wiele wymogów lokalizowania obiektów względem siebie. Między innymi odległości
odległości od parkingów placów zabaw czy instalacji podziemnych. Szczególnie istotne są te które
mówią o odległości ze względu na nasłonecznienie i przesłanianie budynków sąsiednich.
Niestety na twoją niekorzyść mówimy tu również o budynkach hipotetycznych które możliwe są do
zrealizowania na działkach sąsiednich u twoich sąsiadów a których jeszcze całkowicie nie ma.
Niektóre urzędy wymagają analizy ograniczenia możliwości zabudowy działek sąsiednich na
zabudowy hipotetyczną ale jest to na tyle skomplikowane że w tym odcinku nie będziemy poruszać
dalej tego tematu.
O konieczności odsunięcia się 4 m ścianą z oknami od granicy działki sąsiedniej dowiesz się z
Warunków Technicznych natomiast jest to nieprawda przy dużych inwestycjach i wysokich
budynkach. Odległość budynków jest również skorelowana z przepisami pożarowymi.

Analiza nasłonecznienia i przesłaniania dla bloku.

Niezwykle istotne jest wykonanie analizy nasłonecznienia i przesłaniania budynków. Lokale mieszkalne muszą mieć określony godzinowo czas insolacji czyli dostępu do słońca w określonych porach dniach i roku. Dotyczy to zarówno lokali w budynkach ba działkach sąsiednich jak i nowo projektowanych w ramach tej samej inwestycji.

Jednym z gorszych sąsiadów jest budynek drewniany, mieszkalny, wielokondygnacyjny. Od takiego
sąsiada ze względu na przykład na przepisy pożarowe musisz odsunąć się jeszcze bardziej
Temat jest niezwykle skomplikowany. Po merytoryczną wiedzę Zapraszamy cię w pierwszej kolejności
do twojego architekta. My opublikujemy odcinek związany z tematem w tym roku (2024).

Drogi pożarowej na osiedlach.

Bezpieczeństwo pożarowe dla nowych inwestycji jest traktowane w naszym kraju bardzo poważnie i
to kolejny temat rzeka. Drogi pożarowe na terenach górzystych są szczególnie trudne do prowadzenia. W uproszczeniu wymaga się ich dla budynków mieszkalnych powyżej czterech kondygnacji nadziemnych. W
przypadku budynków mieszkalnych droga Pożarowa jest prowadzona z kontem nachylenia 5%.
To zaledwie 5 cm na każdym metrze. To jest bardzo niewiele jeżeli musimy pokonać duże różnice
terenowe. w przypadku terenów położonych na stoku często bardzo trudne jest prowadzenie drogi
pożarowej w taki sposób żeby nie zrujnowała dużej ilości terenu na działce inwestycyjnej.
Normalnie drogi na osiedlu są prowadzone z dużo wyższym kontem nachylenia i jest to nawet 12
procent.

Musisz zwrócić też uwagę że przy drogach pożarowych projektuje się dużo większe
promienie skrętu dla wozu strażackiego. Drogi wymagają też dużo większej podbudowy po to by wóz strażacki mógł poruszać się swobodnie i bez szkody w nawierzchni. Podbudowa drogi pożarowej ma określoną nośność, dużo wyższą niż w przypadku samochodów osobowych.
Droga Pożarowa musi być zlokalizowana przynajmniej wzdłuż jednej, dłuższej strony budynku
Droga Pożarowa ma określoną w przepisach szerokość ma też określoną minimalną i maksymalną
odległość do budynku. Określony obwód budynku, który ma być obsłużony wyrażony jest w procentach w przepisach pożarowych.

To często warunkuje ukształtowanie bryły projektowanego bloku i możliwość tworzenia jego
załamań. Nowa zabudowa musi być Projektowana w taki sposób żeby można było zapewnić obsługę pożarową tego budynku.
Możliwa do wykonania jest również nawrotka ale plac manewrowy dla wozu straży strażackiego to
kwadrat o boku 20 x 20. To jest już potężna ingerencja w zagospodarowanie terenu przy budynku.

To pierwszy odcinek z serii o blokach czyli budynkach mieszkalnych wielorodzinnych.

Zapraszamy po więcej już wkrótce. Jeśli interesuje cię konkretnie jakieś zagadnienie – napisz w komentarzu ;]